Encadrement des loyers 2022

Le dispositif de l’encadrement des loyers s’étend au-delà de Paris. Quels sont les logements et les villes concernés en 2022 ?

Dans certaines grandes villes, il est constaté un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements en location. La forte hausse des loyers a entrainé des difficultés d’accès au logement. En réponse à ce marché locatif tendu, a été mise en place une politique d’encadrement des loyers. Votre gestionnaire locatif vous apporte les explications sur le système de plafonnement des loyers.

En quoi consiste l’encadrement des loyers en France ?

L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental de la loi ALUR qui interdit aux propriétaires de fixer un loyer supérieur à un montant maximum. Cette mesure impose que les loyers pratiqués dans une même ville restent compris dans une fourchette de prix établie par arrêté préfectoral. Les propriétaires bailleurs ont l’obligation de respecter ce montant du loyer de référence au m2 sous peine de sanction.

Ce dispositif vise ainsi à réduire la spéculation immobilière grâce au plafonnement des loyers. Elle doit également permettre de faciliter l’accès au logement en zone tendue grâce au contrôle des loyers.

Cette mesure d’encadrement des loyers a été instaurée pour lutter contre l’augmentation abusive des prix des loyers. En effet, la demande de location est dans certaines grandes villes plus importantes que l’offre de biens à louer. On parle de zone « tendue ».

Qui est soumis à l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers porte sur les logements loués meublés ou vides dans les zones d’habitation « tendues ». Cette mesure inclut les locations à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Les contrats de colocations à baux multiples sont également concernés.

Ce dispositif peut se cumuler avec d’autres mesures établies pour réguler le marché locatif :

- Décret d'encadrement des loyers à la relocation : appelé aussi encadrement de la hausse des loyers, ce dispositif vise à limiter l’augmentation de loyer lors du renouvellement de bail ou du changement de locataire.

- Locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 : cette loi précise notamment l'ensemble des critères de décence à respecter pour un logement loué. Elle a pour objectif principal de réguler les relations entre un propriétaire bailleur et son locataire.

- Bail mobilité : cette solution flexible d'habitat permet de proposer un contrat de location d'un bien meublé pour une courte durée. Allant jusqu’à 10 mois, ces baux sont non renouvelables et sans dépôt de garantie. Mesure de la loi ELAN, le bail mobilité vise à faciliter la mobilité professionnelle et le logement étudiant.

Certaines locations ne sont pas concernées par ces mesures d’encadrement des loyers. Ce sont les logements HLM, les biens conventionnés APL (dont ceux conventionnés Anah), les logements soumis à la loi de 1948. De même, les locations saisonnières (meublés de tourisme) et les sous-locations ne rentrent pas dans le dispositif.

Quelles sont les conditions d’application de l’encadrement de loyer ?

Le système de plafonnement des loyers est appliqué par les villes volontaires. Le dispositif implique de fixer un montant d’un loyer de référence, un loyer de référence majoré et minoré. Ces montants sont fixés chaque année par arrêté préfectoral.

Montant du loyer de base

Dans le cadre du plafonnement des loyers, les propriétaires de logement en zone tendue ne peuvent plus fixer librement le prix de location. Ils ont pour obligation de se référer au loyer de référence pour déterminer ce loyer de base.

Le montant du loyer de base s’entend hors charges et hors complément de loyer. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Le loyer de référence est déterminé en fonction de 4 critères principaux : la zone géographique, le nombre de pièces principales, l'année de construction logement et enfin la nature du bail (location vide ou meublée).

Le loyer de base est ainsi compris entre le loyer de référence minoré de 30 % et majoré de 20 %.

Complément de loyer

Il est possible d’appliquer un complément de loyer sans que son montant soit limité par la loi. Ce complément de loyer s’ajoute au montant du loyer initial payé par un locataire sous certaines conditions.

Le bien doit disposer de particularités déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie et situés dans le même secteur géographique. Des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort du logement peuvent ainsi justifier ce montant additionnel. Cela peut être par exemple une vue sur un monument historique ou l’aménagement de mobilier luxueux. Toutefois, il n’est pas établi de liste définissant explicitement la validité d'un critère déterminant.

Ces caractéristiques ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement. Cela exclut donc le nombre de pièces principales et l'époque de construction de l’habitation.

Enfin, ces spécificités du bien ne doivent pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux d’économies d'énergie.

Pour l’appliquer, les caractéristiques exceptionnelles du bien loué justifiant le complément de loyer doivent figurées dans le bail. De même, il y sera précisé le montant de ce complément de loyer. Dans ce cas, le loyer dû par le locataire correspond à la somme du loyer de base et du complément du loyer.

Application du loyer de référence au bail

Lors d’une première mise en location, le loyer de base ne doit pas excéder le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Le contrat de bail doit également mentionner le complément de bail et son motif, le cas échéant.

Pour un renouvellement de bail, la réévaluation du loyer peut s’appliquer sous deux conditions. Si le loyer de base est sous-évalué (c’est-à-dire inférieur au loyer de référence minoré), le prioritaire peut engager une action pour la révision du loyer. Inversement si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander la diminution de son montant.

Quelles villes appliquent le plafonnement des loyers ?

Encadrement des loyers Paris

Paris a été la première ville à appliquer un contrôle des loyers de 2015 à 2017. Après une hausse continue de 50 % des loyers sur la décennie précédente, la Mairie de Paris a été pris l’initiative de ce dispositif. L’application de cette mesure avait permis de stabiliser les loyers parisiens.

En novembre 2018, la loi ELAN valide ce nouveau dispositif expérimental de plafonnement des loyers. Elle s’inscrit ainsi comme une mesure complémentaire aux autres actions menées par la Ville de Paris dans le cadre de sa politique du logement.

Dès janvier 2019, la capitale a ainsi pu faire appliquer le plafonnement des loyers à Paris. Pour les baux signés ou renouvelés après juin 2019, le loyer parisien est encadré par des loyers de référence.

Encadrement des loyers Lille, Lyon et Montpellier

La mesure d’encadrement des loyers est appliquée aujourd’hui dans plus d’un millier de communes partout en France. Elle concerne principalement les grandes agglomérations de la métropole concentrant plus de 50 000 habitants.

Certaines communes ont adopté les règles plus strictes du plafonnement des loyers. En Ile-de-France, il s’agit des villes des territoires de Est Ensemble et de Plaine commune. Dans le Nord, les communes de Lille, Hellemmes et Lomme appliquent un loyer de référence. Dans le Rhône, Lyon et sa ville limitrophe Villeurbanne ont mis en place ce dispositif depuis fin 2021. Enfin, Montpellier a décidé son application à partir du 1er juillet 2022.

Le régime d’encadrement des loyers a pour objectif de réguler le marché locatif dans les grandes agglomérations françaises. L’expérimentation sur le plafonnement des loyers s’applique pour une durée de 5 ans, à compter de la publication de la loi ÉLAN, soit jusqu’au 23 novembre 2023. Dans le cadre du projet de loi 4D, le gouvernement a prévu sa prolongation jusqu’en 2026. Votre location se situe en zone dite « tendue », vous souhaitez des conseils pour la gestion locative ? Contactez nos conseillers immobiliers.

Article rédigé par Sophie BREARD - Consultante Marketing digital - Site web